전세보증금 반환 거절당했을 때, 세입자가 취할 수 있는 실제 조치들

전세계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면? 세입자가 선택할 수 있는 대응은 의외로 다양합니다. 중요한 건, **이사부터 하지 않고 법적으로 보호받을 수 있는 흐름을 정확히 이해하는 것**입니다. 아래 단계들을 통해 상황별로 가장 현명한 대처 방법을 확인해보세요.

1. 먼저 이사하면 위험합니다

집을 먼저 비우고 나오는 순간, 대항력과 우선변제권이 사라질 수 있습니다.
이 두 권리는 **세입자가 보증금을 지킬 수 있는 유일한 법적 방패막**입니다.
따라서 보증금을 받기 전에는 절대적으로 이사를 미루는 것이 안전합니다.

2. 내용증명으로 퇴거 의사 공식 통보

계약이 종료되기 2~3개월 전에는 **내용증명 우편을 통해 퇴거 의사를 문서화**해야 합니다.
이 서류는 향후 법적 소송이나 지급명령 절차에서 강력한 증거로 작용합니다.
우체국 또는 전자등기 서비스를 활용하면 간편하게 보낼 수 있습니다.

3. 이사를 해야 한다면 ‘임차권등기명령’ 신청

부득이하게 이사해야 하는 상황이라면, 법원 또는 전자소송 시스템을 통해 ‘임차권등기명령’을 신청할 수 있습니다.
이 등기를 완료하면 **이사 후에도 법적 대항력 유지**가 가능하며, 이후 지급명령 또는 경매 절차에도 유리하게 작용합니다.
비용은 대략 10만~20만 원 정도이며, 절차는 비교적 간단한 편입니다.

 

 

 

 

4. 지급명령 신청으로 법적 조치 시작

임차권등기 이후에도 집주인이 보증금을 주지 않는다면, 법원에 **지급명령**을 신청할 수 있습니다.
비용은 2만 원 이내이며, 비교적 빠르고 간편하게 처리할 수 있는 제도입니다.
이 명령이 확정되면 **강제집행이나 경매 절차**로도 이어질 수 있습니다.

5. 보증보험 가입자라면 청구 가능

전세보증보험에 가입되어 있다면, 보증기관에 직접 청구하여 보증금을 받을 수 있습니다.
이후 보증기관은 집주인에게 구상권을 행사하며, 세입자는 빠르게 보상을 받을 수 있습니다.
단, **보장 범위 및 청구 조건은 가입 당시 조건에 따라 달라지므로 사전 확인이 필요**합니다.

 

 

 

 

전세보증금 반환 절차 요약 정리

단계	조치 내용	비용 및 주의사항
1단계	내용증명 발송 퇴거 의사 통보	2천~3천 원 계약 종료 2~3개월 전
2단계	임차권등기명령 신청 (이사 필요 시)	약 10~20만 원 대항력 유지 가능
3단계	지급명령 또는 민사소송	수수료 2만 원 내외 확정 후 강제집행 가능
4단계	강제집행 또는 경매 청구	변호사 조력 권장 개별 절차 복잡
5단계	보증보험 청구 (가입자 한정)	청구 가능 여부 확인 필요 보장 범위 주의

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 임차권등기만 해도 전입신고처럼 보호받을 수 있나요?
네, 임차권등기를 하면 이사 후에도 대항력을 유지할 수 있어, 보증금 반환 청구에 법적 불이익이 없습니다.

Q2. 지급명령과 민사소송, 어떤 걸 먼저 해야 하나요?
지급명령이 간편하고 비용이 적어 일반적으로 우선 권장됩니다. 단, 집주인이 이의신청하면 소송으로 전환됩니다.

Q3. 보증보험은 모든 세입자가 가입 가능한가요?
전세계약 체결 시 보증보험 상품에 개별적으로 가입해야 하며, 조건에 따라 제한될 수 있습니다.

Q4. 강제집행은 어떻게 진행되나요?
지급명령이 확정된 경우 집주인 소유 부동산에 대해 압류, 경매 등을 법원을 통해 신청할 수 있습니다.

Q5. 상황에 따라 절차가 달라지기도 하나요?
그렇습니다. 임대차 계약 조건, 보증보험 가입 여부, 임차인의 전입·확정일자 여부 등에 따라 대응 방법이 달라질 수 있습니다.