전세계약, 실수 없이 안전하게 진행하는 체크포인트
전세 계약은 ‘보증금’이라는 거액이 오가는 법적 거래입니다. 몇 가지 절차만 정확히 지켜도 피해를 막을 수 있지만, 놓치면 되돌리기 어려운 손해로 이어질 수 있습니다. 이 글에서는 전세계약 체결 전 반드시 체크해야 할 안전 장치를 차례대로 정리합니다.
첫 단계, 등기부등본과 소유권 확인
계약서 작성 전에 반드시 최신 등기부등본을 확인해야 합니다. 계약 당일 기준으로 발급하고, 다음을 중점적으로 봐야 합니다.
- 소유자가 임대인과 동일한가?
- 근저당, 가압류, 전세권 설정이 있는가?
- 다중 소유, 법인 명의 여부 확인
임대인이 소유자가 아니라면, 대리 계약으로서 정식 위임장과 인감증명서 제출이 필수입니다.
전세사기 예방, 전입신고 + 확정일자 병행
임차인의 권리 보호는 ‘전입신고’와 ‘확정일자’를 모두 충족할 때 발생합니다. 어느 하나라도 빠지면 대항력 또는 우선변제권이 미약해집니다.
- 전입신고 : 주민등록상 주소 이전. 대항력 확보
- 확정일자 : 계약서 날짜를 증명. 우선변제권 확보
- 실거주 : 법적 권리 발생의 전제 조건
특히 전입신고는 이사 후 즉시 해야 하고, 전세보증보험 가입 전까지 완료되어야 합니다.
보증금 안전판, 전세보증보험 가입하기
전세보증보험은 임대인의 보증금 반환불능 상황에 대비한 보호 장치입니다. 가입 전 반드시 아래를 확인하세요.
- 가입 가능 여부: 전입신고 + 확정일자 완료 필요
- 보증한도, 보증료, 적용 주택 조건
- 보증기관: HUG, HF, SGI 서울보증 중 선택
보증보험 가입을 계약 조건으로 명시하고, 특약사항에도 이를 반영하는 것이 좋습니다.
계약서 작성 시 주의할 특약 4가지
표준계약서만으로는 보증금 전액을 보호받기 어렵습니다. 다음과 같은 특약 조항을 포함해야 합니다.
- 추가 근저당 설정 금지
- 임대인의 체납 시 즉시 통보
- 보증보험 가입 미이행 시 계약 해지 가능
- 보증금 반환일 명확히 명시
모든 특약은 구두가 아닌 계약서 상에 서면으로 기록하고, 쌍방 날인을 완료해야 법적 효력이 발생합니다.
전세계약 안전수칙 요약표
| 항목 | 확인 방법 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 소유권 확인 | 등기부등본 열람 | 계약 전·당일 모두 확인 필요 |
| 근저당 확인 | 등기부등본 '을구' 검토 | 주택가 대비 비율 70% 이상 주의 |
| 전입신고 | 정부24, 주민센터 | 이사 후 즉시, 실거주 전제 |
| 확정일자 | 등기소, 인터넷등기소 | 계약서 원본 지참 필수 |
| 전세보증보험 | HUG, HF, SGI 가입 | 전입+확정일자 후 가능 |
| 계약서 특약 | 서면 명시, 쌍방 날인 | 보증금 반환일·위험요소 포함 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 확정일자만 받아도 보증금 보호가 되나요?
A. 아닙니다. 전입신고와 함께 이뤄져야 법적 보호가 완성됩니다. 둘 다 충족해야 합니다.
Q. 전세보증보험은 가입만 하면 되는 건가요?
A. 보증보험은 사전 조건(전입, 확정일자 등) 충족 후 심사에 따라 결정되며, 가입 거절 가능성도 있으므로 사전 확인이 필수입니다.
Q. 계약 당일 확인해야 할 핵심은 무엇인가요?
A. 최신 등기부등본 재확인, 특약사항 서면 명시, 계약 상대방 신분 및 소유권 일치 여부입니다.